O papel do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento na configuração urbana de São Paulo.

O que é um Plano Diretor? É uma lei municipal que orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade para atender às necessidades coletivas da população. O Plano Diretor Estratégico do município de São Paulo foi aprovado em 2014 e tem validade até 2029. Na lei que instituiu o PDE em 2014, foi determinada a revisão intermediária pelo Executivo para ajustar e aperfeiçoar os instrumentos urbanísticos do plano. A revisão prevista para 2021 sofreu diversos atrasos principalmente por conta da pandemia, o que fez com que fosse paralisada e retomada algumas vezes, sendo sancionada em julho de 2023 pela LM 17.975/2023.Principais mudanças:

• Ampliação dos EETU’S (Eixos de Estruturação de Transformação Urbana), que se referem às áreas em torno de linhas de ônibus e estações de metrô, em que é permitido maior adensamento construtivo, incentivo a usos mistos e restrições a vagas de veículos. No entanto, essa alteração só foi instituída, na prática, com a revisão da LPUOS, promulgada em 14/04/2024.

• Mudança de critério de cálculo de vagas de veículos residenciais e de número mínimo de unidades habitacionais obrigatórias nestas zonas de Eixos.

• Previsão de pagamento de outorga onerosa em regularizações ordinárias.

• Possibilidade de aumento de C.A. (Coeficiente de Aproveitamento) como incentivo à produção de HIS e HMP.

• Alteração na aplicação da Cota de Solidariedade.

• Criação das Praças Urbanas Privadas, instaladas em áreas particulares com livre acesso ao público, mas com limpeza e conservação de responsabilidade de seus proprietários.
  

O que é a Lei de Zoneamento?

A LPUOS, ou Lei de Zoneamento, segue os critérios previstos no PDE de organização do território do município. Ela regula os parâmetros de uso e ocupação da área urbana e é nela que se encontram o coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito máximo de altura, recuos e tudo que direciona as construções da cidade.

“A Lei de Zoneamento tem como objetivo central promover uma cidade mais organizada e humana. Para isso, define as atividades que podem ser instaladas nas ruas e quarteirões, onde serão permitidas, por exemplo, as construções de empreendimentos residenciais, prédios industriais, comércios, praças e áreas verdes etc.” - ABRAINC.

Assim como o PDE, passou recentemente por ajustes para melhoria da aplicação da legislação, bem como para compatibilizar com a Revisão Intermediária do PDE.

Alterações mais relevantes:

• Novas disposições no regramento da cota parte máxima de terreno por unidade habitacional, nas áreas de influência de eixo, podendo ser superada até 30m2 mediante a aplicação de Fator Social definido na lei.

• Ainda nas áreas de influência de eixo, houve o ajuste nas vagas de usos residenciais e não residenciais, em que os usos R passaram a não ter opção de vagas para unidades menores que 30m2.

• Inclusão da definição de área privativa: área da unidade autônoma de uso exclusivo, interna a porta de entrada, destinada à moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou dois ou mais andares interligados por acesso também privativo.

• Melhor definição do art. 64 da LPUOS referente às vilas, bem como áreas envoltórias, descaracterização e zoneamento a ser aplicado como ZPR.

• Obrigatoriedade de doação de calçada para zoneamentos em áreas de influência de eixo, independentemente do tamanho do lote.

• Vetada a utilização dos usos nR1-14, nR1-15, nR2-12, nR2-13 e nR3-6 em fachada ativa.

• Vetada a utilização do uso nR1-12 das atividades flats, apart hotéis, pensionatos ou pensões, como 20% de uso não residencial incentivado (benefício de área não computável em uso com fachada ativa).
  

Qual o impacto do PDE e da LPUOS na cidade de São Paulo e no seu planejamento?

Há diversas críticas que apontam que ambas as leis se tornaram “uma lista interminável e confusa de regras muito específicas e complexas que impedem os cidadãos de compreenderem o que vai acontecer no seu imóvel ou na área no entorno de sua casa”. E, ao final de duas grandes revisões, quem aplica a lei ainda aguarda decretos regulamentadores para melhor esclarecer sua aplicação, como os decretos de HIS e HMP, que precisam ser compatibilizados. A grande aposta de ambas as revisões é no maior adensamento para conter o espraiamento da cidade, reduzindo os longos deslocamentos para com os moradores.

O fato é que alguns temas podem ser bem complexos e específicos para serem tratados sozinhos. Você deseja ter uma orientação melhor sobre as mudanças do PDE e da Lei de Zoneamento e como eles podem impactar o seu negócio? A Gabarito Máximo pode te ajudar! Até o próximo artigo!